Справка по материалам обобщения судебной практики по спорам собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством жилых помещений

Правовой режим самостоятельных объектов недвижимости (помещений), входящих в состав многоквартирного дома, имеет ряд особенностей, продиктованных необходимостью учета наличия у совладельцев таких объектов общей собственности в отношении имущества многоквартирного дома.

В силу пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Названная особенность самостоятельного обладания лицами отдельным объектом недвижимости, конструктивно включенным в состав иного (общего) объекта, предполагает возникновение особого рода прав.

Так, режим общей долевой собственности в полной мере не будет удовлетворять потребности названных правоотношений, поскольку каждый из собственников отдельных (самостоятельных) помещений в составе многоквартирного дома обладает исключительным правом на распоряжение им безотносительно согласия иных владельцев подобных помещений.

В свою очередь, режим личной собственности не будет учитывать особенность сохранения равных прав собственников отдельных (самостоятельных) помещений на использование общего имущества, необходимого для доступа к своим помещениям и их обслуживания.

Вышеуказанное обусловило необходимость применения к сложившимся правоотношениям особого режима поэтажной собственности, который подразумевает неразрывную связь между личной собственностью на обособленный объект (помещение) в многоквартирном доме и общей собственностью на общее имущество.

Реализация указанного режима в действующем правовом регулировании закреплена положениями статьи 38 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Действующий же на территории Российской Федерации принцип публичного внесения сведений о правах на недвижимое имущество, предполагает, что в силу части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Одни из основных характерных особенностей поэтажной собственности заключаются в следующем:

- возможность принадлежности в едином объекте (в данном случае многоквартирном доме) разным лицам на праве личной собственности обособленных помещений;

- по общему правилу, недопустимость изменения конструктивных элементов (ограждающих конструкций, перекрытий и т.д.) обособленных помещений;

- сохранение конструктивных элементов (коридоры, лестничные марши, входные группы, лифтовые шахты и т.д.), не входящих в состав обособленных помещений в общем пользовании всех владельцев этих самых помещений;

- недопустимость передачи в личную собственность элементов общей собственности, приведенных выше.

Вышеуказанное обуславливает необходимость комплексного регулирования таких процессов как реконструкция, перепланировка и переустройство жилых помещений в составе многоквартирного дома: нормами ГК РФ, ЖК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и других федеральных законов, а также нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 года № 170 (далее - Правила № 170), а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Проведенное обобщение судебной практики направлено на установление всевозможных подходов и направлений при разрешении подобных споров, для целей их унификации.

1. Судами общей юрисдикции Республики Крым рассматривались следующие виды споров собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реконструкцией (перепланировкой и переустройством) этих помещений:

- о сохранении помещения (квартиры) в реконструированном, перепланированном либо переустроенном виде;

- о признании квартиры в реконструированном виде долей жилого дома, прекращении права общей долевой собственности на квартиру с выделом доли в натуре;

- о приведении жилого помещения (квартиры) в первоначальное положение, имевшее место до реконструкции, перепланировки либо переоборудования;

- об оспаривании результатов осуществленной реконструкции, перепланировки либо переоборудования;

- о понуждении собственника обособленного помещения к восстановлению в первоначальное состояние общего имущества многоквартирного дома;

2. Понятие переустройство и перепланировка установлены ст. 25 ЖК РФ:

- переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме;

- перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме;

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений на федеральном уровне урегулированы Правилами № 170.

Более подробно понятия «переустройство» и «перепланировка» раскрываются в этих Правилах № 170.

Согласно пункту 1.7.1 вышеуказанных Правил, переоборудование помещений может включать в себя, в частности, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

В перепланировку помещений могут входить перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2 Правил).

В отличие от переустройства, при перепланировке меняется только внутренняя конфигурация помещения, то есть при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы.

Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Не всякие переустройство и перепланировка требуют обязательного внесения изменений в технический паспорт, например, замена санитарно-технического оборудования, окон, застекление лоджий не требуют внесения изменений в технический паспорт помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. Также не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Правовым основанием проведения изменений в жилом помещении в виде перепланировки и (или) переустройства является предварительно полученное решение органа местного самоуправления.

Понятие реконструкции установлено в ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). Помещение к ним не относится - оно является частью здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

С учетом положений п.14 ст.1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Например, в рамках гражданского дела № 2-3536/2019, рассмотренного Киевским районным судом г. Симферополя Республики Крым, было установлено, что истец к занимаемой ею квартире, без получения соответствующих разрешений и в отсутствие согласия наймодателя, осуществил строительство пристройки за пределами здания на прилегающем земельном участке, представляющую собой жилую комнату, кухню и вспомогательные помещения с прихожей и санузлом с самостоятельным выходом на улицу, с фундаментом с наружными стенами и кровлей, которые изменили не только параметры квартиры, но и всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома в целом.

По данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к нормам ЖК РФ, ГрК РФ, а также норм ГК РФ, являлось выяснение судом вопроса о квалификации произведенных истцом работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь квартиры, а также изменился размер общего имущества в виде ограждающих (фасадных) конструкций данного дома.

Учитывая, установленные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом была произведена именно реконструкция жилого помещения (квартиры), а не перепланировка либо переоборудование.

Таким образом, вывод о том, являются ли проведенные работы, являющиеся предметом спора, перепланировкой или реконструкцией, судами делается исходя из объекта, в отношении которого они проведены. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, и включает в себя работы, приведенные в ст.25 ЖК РФ. Если же работы проводятся в отношении здания (сооружения) или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта (или помещения) либо заменяются, восстанавливаются несущие конструкции, то это будет являться реконструкцией.

3. Поскольку, как указывалось выше, процесс переоборудования и перепланировки объектов недвижимости представляет собой переходное юридическое и физическое состояние, которое должно привести либо к преобразованию соответствующего объекта гражданских прав, при условии отсутствия порока формы и порядка проведения таковых, либо создать правовые последствия, связанные с пропорциональным вмешательством компетентных органов в сферу частноправовых интересов для целей устранения выявленных нарушений, вопросом, требующим детального изучения, следует признать круг правомочных субъектов, имеющих право заявлять соответствующие требования о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.

По общему правилу, сформулированному гражданским процессуальным законодательством, возможность обращения в суд неразрывно связана с наличием оспоренного права либо законного интереса заявителя соответствующего иска.

Исходя из вышеизложенного, лицами, имеющими право заявлять требования о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, следует считать владельцев помещений в многоквартирном доме, права и законные интересы которых нарушаются произведенной со стороны ответчика перепланировкой либо переоборудованием.

Как показывает практика, в основном с исками по делам по вышеуказанной категории выступают муниципальные органы и прокурор, однако, встречаются случаи обращения с указанными исками и физических лиц, собственников иных жилых помещений в многоквартирных домах, в случае, если иски поданы одновременно муниципальными органами и собственниками иных жилых помещений, в отношении одних и тех же строительных работ, к одному и тому же ответчику, исковые требования судами объединялись в одно производство, имели место случаи, когда истцами выступали управляющие компании.

Так, Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым «ЖилсервисКерчь» обратилось в Керченский городской суд Республики Крым с исковым заявлением к Д.Ю.Н., в котором просило обязать Д.Ю.Н. привести балконную плиту жилого помещения в первоначальное положение путем демонтажа увеличенной площади на 0,9 кв.м в течении 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу за счет средств Д.Ю.Н.

Для разрешения спора по существу судом назначались по делу судебная строительная-техническая экспертиза и повторная судебная строительно-техническая экспертиза. При вынесении итогового решения по делу судьей было принято во внимание не представление ответчиком доказательств того, что работы по перепланировке балкона выполнены в соответствии с требованиями действующих норм и правил, а также при наличии разрешения на проведение такой перепланировки и согласования уже произведенных работ; выводы эксперта, согласно которым при проведении работ по увеличению площади балкона были нарушены требования нормативных документов, а также прочие доказательства, имеющиеся в материалах дела.

Решением Керченского городского суда Республики Крым от 14.09.2021 года исковое заявление Муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым «ЖилсервисКерчь» к Д. Ю.Н. об устранении препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения общедомовым имуществом удовлетворено. На Д.Ю.Н. возложена обязанность привести балконную плиту жилого помещения в первоначальное положение путем демонтажа увеличенной площади балкона на 0,9 кв.м в течении 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу за счет средств Д.Ю.Н.

Решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу 21.10.2021 года.

По делу №2-212/2019, рассмотренному Судакским городским судом Республики Крым, собственники помещения (квартиры) в многоквартирном доме Б.М.С., Б.Л.А. обратились к другим собственникам помещения (квартиры) в многоквартирном доме С.О.В. и С.М.Г. с иском о признании недействительным и отмене постановления администрации города Судака Республики Крым от 30.11.2017 года «О согласовании произведенного переустройства жилого помещения (квартира)» и возложении обязанности привести квартиру в прежнее состояние, в котором она находилась до проведения переустройства жилого помещения в течение одного месяца с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу. Как указывали истцы, ответчиком, была произведена газификация данной квартиры, были нарушены соответствующие санитарные и строительные нормы, также переустройство несет опасность для жильцов многоквартирного жилого дома.

В связи с изложенными обстоятельствами истцы были вынуждены обратиться в суд с данным исковым заявлением за защитой своих прав и законных интересов.

В ходе рассмотрения указанного спора, районным судом было установлено, что оспариваемое постановление органа местного самоуправления было принято на основании представленного Технического заключения ООО «ПРЕДПРИЯТИЕ «СОЮЗСТРОЙТЕХНОЛОГИЯ» о соответствии переоборудования помещения и акта, утвержденного приемочной комиссией от 18.10.2017 года.

В соответствии с вышеприведенным техническим заключением, площадь кухни до переоборудования – 8,2 кв.м., после переоборудования – 5.7 кв.м., что соответствует требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Помещения соответствуют требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Решение по переоборудованию квартиры не несет ущерба зданию и не влияет на состояние несущих и ограждающих конструкций и планировку ниже расположенных помещений. Конструктивная схема при выполненной перепланировке полностью сохраняется. Отопление и вентиляция – без изменения. Водоснабжение и канализация – существующие стояки холодной, горячей воды и канализации в здании сохраняются; водоснабжение квартиры осуществляется от существующих стояков. Электрооборудование – без изменения. Количество санитарных узлов и размеры соответствуют СП. Элементы фасада в процессе реконструкции не изменяются. Инженерные сети выполнены по проекту, а их расположение позволяет выполнить переоборудование квартиры. Переоборудование выполнено в соответствие с требованиями СНиП «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Помещения квартиры находятся на 2-ом этаже здания и имеют выход непосредственно на лестничную клетку. Места и помещения общего пользования в состав кв. №80 не включаются (не присоединяются). Так, переоборудование выполнено в соответствие с нормативными требованиями СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», квартира пригодна к эксплуатации

В соответствии с актом технического состояния жилого помещения, переустройство спорного жилого помещения позволяет его дальнейшую безаварийную эксплуатацию.

22.03.2018 года Инспекцией по жилищному надзору Республики Крым составлен акт внеплановой выездной проверки, в соответствии с которым, нарушений перепланировки спорной квартиры и установки газового оборудования не выявлено.

При разрешении настоящего спора, судом была назначена судебная экспертиза.

В результате экспертного исследования №257-СТЭ-19 было установлено, что при производстве в спорной квартире работ, допущены нарушения строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных нормам и правил, в том числе п. 24 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Исследованием также было установлено, что спорная квартира в перепланированном и переустроенном виду создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены.

Апелляционным определением суда апелляционной инстанции (№33-465/2020), принятым 05.10.2020 года, после рассмотрения указанного дела по правилам суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, в удовлетворении исковых требований было отказано.

При разрешении спора, судом апелляционной инстанции была назначена повторная судебная экспертиза,

В соответствии с выводами данной экспертизы был сделан вывод об отсутствии каких-либо нарушений нормативных актов и противопожарных норм и правил, при установлении месторасположения и конструкции дымохода в существующем виде. Дымоход предназначен для вывода продуктов сгорания на улицу. Коаксиальный дымоотвод выведен через полимерную панель, закрепленную в металлопластиковом каркасе, состоящую из теплоизоляционного слоя.

Приняв выводы указанного заключения в качестве допустимого доказательства, а также, с учетом положений законодательства, действующего на момент проведения в квартире ответчиков спорных работ по перепланированию и переустройству, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нарушений, допущенных со стороны ответчиков, влекущих нарушение законного владения истцов, либо создающих угрозу такого нарушения, не установлено.

Кроме того, решением по делу №2-119/2021 Судакского городского суда Республики Крым от 08.02.2021 года были удовлетворены исковые требования управляющей компания, обслуживающей многоквартирный дом, о понуждении собственника нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже указанного многоквартирного дома к восстановлению первоначального состояния общего имущества многоквартирного дома, возникшего в результате изменения внешнего вида фасада этого многоквартирного дома, а именно: переноса входной двери в нежилое помещение их подъезда в цокольную часть фасада многоквартирного дома, демонтажа с наружной стены фасада здания оконного блока и обустройства на его месте дверного проема, совершенных без согласия остальных совладельцев жилого дома.

Решением суда первой инстанции, вступившим в законную силу, исковые требования были удовлетворены.

Пример спора по исследуемой категории дел, возникшего по иску физического лица, может быть проиллюстрирован в гражданском споре, приведенном ниже.

В сентябре 2018 года истец Ч.С.Г., уточнив свои требования, обратилась в суд с иском к ответчикам ТСН «Володарского 9», П.Д.В. об устранении препятствий в пользовании собственностью путем возложения обязанности демонтировать кондиционеры и остекление балконов апартаментов. В обоснование иска указала, что является собственником апартаментов, расположенных в том же здании, на этаже ниже. Ответчик разместил на фасадной части кондиционер, произвел остекление, то есть использовал общее имущество многоквартирного дома, а именно, плиты балконные и опорные стены, без согласия всех собственников, в том числе истицы, с чем не согласна истец, в связи с чем, обратилась с настоящим иском в суд.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 13.08.2019 года заявленные исковые требования были удовлетворены. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 30.07.2020 года указанное решение районного суда оставлено без изменения.

Примером, когда компетентные органы, в полномочия которых входит разрешение вопроса о согласовании соответствующей перепланировки либо переоборудования, подают иск к владельцу жилья, в котором произошла перепланировка либо переоборудование, может послужить следующий спор.

В предмет доказывания по вышеуказанной категории гражданских дел входит вопрос исключительно о пороке порядка и формы проведения соответствующих работ по перепланировке и переоборудованию со стороны ответчика, лежащий в публично-правовой плоскости.

То есть устанавливается факт порока порядка и формы проведения соответствующих работ по перепланировке и переоборудованию со стороны ответчика в отсутствие каких-либо уважительных и объективно препятствующих к этому причин, а также взвешивания соответствующих интересов сторон – публичного интереса компетентного органа (заявителя иска) и частноправового интереса собственника (владельца), допустившего нарушение соответствующих норм явившихся последствием признания произведенных работ самовольными.

Положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, в указанном случае, служат проявлением принципа пропорционального вмешательства со стороны государственных институций в сферу частноправового интереса собственника (владельца) допустившего нарушение соответствующих норм явившихся последствием признания произведенных работ самовольными.

Так, в рамках рассмотрения Ялтинским городским судом Республики Крым гражданского дела №2-280/2020 по иску Инспекции по жилищному надзору Республики Крым о возложении обязанности исполнить предписание Инспекции путем приведения перепланированного помещения квартиры в первоначальное положение, было установлено, что ответчик как собственник данного жилого помещения произвела самовольную перепланировку путем устройства межкомнатных перегородок; демонтажа оконного блока с дверью между комнатой и лоджией.

Установив обстоятельства того, что в компетентный орган по вопросу согласования самовольно выполненной перепланировки и сохранения помещений в существующем состоянии, ответчик не обращался, а предписание Инспекции о приведении квартиры в первоначальное положение не обжаловано, городской суд посчитал заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Следующая категория лиц, имеющих право заявить соответствующий иск к владельцу жилья, в котором произошла перепланировка либо переоборудование, являются собственники, выступающие арендодателями соответствующих помещений, в том числе и по договору социального найма, в полномочия которых входит контроль за принадлежащим ему имуществом.

В предмет доказывания по вышеуказанной категории гражданских дел, входит вопрос исключительно о нарушении произведенной перепланировкой либо переоборудованием порядка согласования таковой с истцом как собственником соответствующего жилья в рамках договорных правоотношений либо действующего правового регулирования, или же вопрос о нарушении прав истца как правообладателя соответствующего жилого помещения.

Так, в рамках рассмотрения Киевским районным судом г. Симферополь Республики Крым гражданского дела №2-1075/2023 по иску администрации г. Симферополь Республики Крым о признании перепланировки квартиры самовольной, было установлено, что ответчики как наниматели жилого помещения произвели самовольную перепланировку путем устройства межкомнатных перегородок; обустройства люка на кровлю.

Установив обстоятельства того, что материалы дела не содержат доказательств наличия воли администрации г. Симферополь (разрешения) на проведение перепланировки вышеуказанной квартиры, как ее собственника, районный суд посчитал заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Аналогичным образом Феодосийским городским судом Республики Крым было разрешено и гражданское дело №2-2083/2024 по иску администрации города Феодосии Республики Крым к И.Д.В., А.П.М. о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.

4. Что касается споров, когда перепланировка или переустройство помещения повлекли уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, можно привести следующие примеры.

Б.Г.В. 31.07.2017 года обратилась в суд с иском администрации г. Керчи Республики Крым о признании права собственности на квартиру в перепланированном и реконструированном виде, просила признать за ней право собственности на квартиру в перепланированном и реконструированном виде, общей площадью 43,4 кв.м.

Заявленные требования истец обосновала тем, что ей на праве собственности принадлежит указанная квартира, с целью улучшения жилищных условий произведена перепланировка и реконструкция квартиры, после чего жилая площадь квартиры осталась без изменения, а общая площадь увеличилась за счет оборудования тамбура-прихожей, осуществления пристройки – лоджии и совмещенного санузла. Истцом предприняты все меры внесудебного оформления права собственности на реконструированную и перепланированную квартиру. Земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом по указанному выше адресу, находится в правомерном владении и пользовании истца, как совладельца многоквартирного жилого дома.

Решением Керченского городского суда Республики Крым от 16.01.2019 года в удовлетворении указанного иска отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 02.04.2019 года (дело № 33-3345/2019) решение суда оставлено без изменения.

При разрешении спора, судами было установлено, что в 2014 году Б.Г.В. произвела переоборудование квартиры без получения соответствующих разрешений и без согласия всех собственников квартир многоквартирного жилого дома осуществила строительство пристройки площадью 12,2 кв. м за пределами, квартиры на прилегающем земельном участке, представляющую собой жилое помещение в виде капитального строения, которое изменило не только параметры квартиры до 43,4 кв.м, но и всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома.

После производства перепланировки и реконструкции квартиры истец предпринимала меры к ее легализации, обратившись с декларацией о начале выполнения строительных работ в Службу государственного строительного надзора в 2016 году, заказав в 2018 году проект реконструкции жилой квартиры, получив в марте 2018 года согласие нескольких сособственников квартир в указанном доме

Приняв во внимание положения пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, регулирующей вопросы общего имущества в многоквартирном доме, пункта 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ, о компетенции общего собрания, части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», о возникновении у совладельцев жилых помещений в МКД прав на земельный участок, с момента его формирования, установив факт уменьшения общего имущества и отсутствие согласия всех совладельцев, судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

При рассмотрении другого гражданского дела № 2-248/2022 по исковому заявлению администрации города Симферополя Республики Крым к С.С.В., М.К.А. о признании реконструкции жилого помещения самовольной, возложении обязанности приведения жилого помещения в первоначальное состояние, в удовлетворении требований было отказано.

В рамках указанного спора, администрация города Симферополя Республики Крым обратилась в суд с иском к С.С.В. о признании реконструкции квартиры самовольной, возложении обязанности на С.С.В. за собственный счет привести вышеуказанное жилое помещение в первоначальное состояние, путем сноса самовольных пристроек к квартире, в течение 30 дней с момента вступления с законную силу судебного акта по настоящему делу, в случае неисполнения судебного акта взыскать с С.С.В. в пользу администрации города Симферополя Республики Крым судебную неустойку в сумме 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления решения в законную силу и до его фактического исполнения, взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведения внеплановой проверки Управлением муниципального контроля администрации города Симферополя Республики Крым установлен факт реконструкции квартиры с увеличением площади путем пристройки дополнительных помещений, которые используются для проживания. У ответчика отсутствуют разрешительные документы на реконструкцию, в связи с чем постройка является самовольной и подлежит сносу.

Решением Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 23.06.2022 года в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 20.09.2022 года данное решение суда оставлено без изменения.

При рассмотрении дела, суд апелляционной инстанции нашел обоснованными выводы суда первой инстанции относительно того, что снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой, по смыслу закона, только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае избранный истцом способ защиты нарушенного права путем сноса постройки, не соразмерен нарушению и оснований для сноса спорного объекта с целью восстановления прав истца, не имеется.

Поскольку истцом не представлено достаточных оснований для применения к ответчикам крайней меры ответственности в виде сноса, с учетом представленных С.С.В. письменных доказательств, получение согласий общего собрания МКД на занятие части участка при производстве реконструкции, согласие с таковой в текущем виде, отсутствии существенных нарушений допущенных ответчиками, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Указанные судебные акты, принятые в рамках данного спора, являлись предметом кассационного пересмотра.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2023 года №88-4730/2023 решение Центрального районного суда города Симферополя Республики Крым от 23.06.2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 20.09.2022 года оставлены без изменения.

К спорам по данной категории также можно отнести спор по гражданскому делу № 2-413/2022 по исковому заявлению П.И.В. к С.О.В., администрации Урожайновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, Обществу с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Симферополя», третьи лица: П.А.К., К.С.К., Б.Ю.Н., Б.Д.С., К.В.С., Инспекция по жилищному надзору Республики Крым об устранении препятствий в пользовании имуществом, по встречному исковому заявлению С.О.В. к администрации Урожайновского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, третьи лица: П.И.В., Общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Симферополя», Ш.А.И., К.Л.А., К.Ю.К., К.К.К., К.И.Н., С.Э.Ш., С.А.Н., П.В.С. о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

В рамках указанного спора, П.И.В. обратилась в суд с иском к С.О.В., администрации Урожайновского сельского поселения Симферопольского района, ООО «Городская управляющая компания» об устранении препятствий в пользовании помещениями путем демонтажа перегородки в коридоре.

Требования мотивированы тем, что истец, а также ее несовершеннолетние дети, являются собственниками квартиры, которая находится на третьем этаже многоквартирного дома и находится на балансе ООО «Городская управляющая компания Симферополя».

Ответчик, также собственник квартиры в указанном доме, в 2018 году установила капитальную перегородку из газоблоков, чем ограничила в полной мере пользование общим коридором и доступ к помещениям, которые являются помещениями общего пользования. Перегородка возведена ответчиком самовольно, без согласия других собственников жилых помещений, проживающих на указанном этаже и дома в целом.

В рамках указанного спора С.О.В. обратилась в суд с иском к администрации Урожайненского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым о сохранении квартиры в реконструированном виде.

Требования мотивированы тем, что с целью улучшения жилищных условий собственником указанной выше квартиры осуществлена ее перепланировка путем монтажа перегородки в помещении без разрешительных документов.

Ответчик против указанной перепланировки не возражал, кроме этого имеется решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о даче С.О.В. согласия на сохранения перегородки в коридоре общего пользования к данной квартире.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от 27.06.2022 года на С.О.В. была возложена обязанность устранить препятствия в пользовании помещениями, расположенными в многоквартирном доме, путем демонтажа перегородки в коридоре.

В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 30.08.2022 года решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 27.06.2022 года оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции относительно того, что отсутствие согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, которое является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома, является основанием для устранения препятствий в пользовании помещениями путем демонтажа перегородки.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2023 года (№88-6101/2023) решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 27.06.2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 30.08.2022 годаоставлены без изменения.

Черноморским районным судом Республики Крым было рассмотрено Гражданское дело № 2-348/2020, по исковому заявлению Р. к Б., Е., С., и др. о признании права собственности на часть общего имущества, в удовлетворении которых было отказано.

Из материалов дела следует, что 30.04.2020 года истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на часть общего имущества МКД, мотивируя свои требования тем, что является собственником квартиры №1 и №5 в доме, который является многоквартирным с одним подъездом. Квартиры № 1 и № 5 находятся на первом этаже жилого дома. Также на одном этаже с квартирами истицы расположены квартиры №2, №3 и №4, у которых имеются свои отдельные выходы на улицу и, с коридором не соединены, так как ранее дверные проемы были заложены. В итоге, планировка первого этажа стала таковой, что коридор в его нынешнем состоянии стал частью квартиры истицы, без доступа к нему совладельцев всего жилого дома.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 30.12.2019 года, единогласно было дано согласие на передачу в собственность истцу коридора, расположенного на первом этаже, прилегающего к квартирам истицы №1 и №5. Решение о владении и пользовании общим имуществом принимается собственниками такого имущества. Таким образом, право принятия решений в отношении владения и пользования общим имуществом в жилом доме принадлежит собственникам помещений, расположенных в доме. Истец просила признать за ней право собственности на часть общего имущества – коридор, площадью 20,9 кв.м., прилегающий к квартирам №1 и №5 в жилом доме, и считать указанный коридор частью указанных квартир.

В соответствии с проведенной по делу судебной экспертизой, имеет место перепланировка в квартирах №1 и №5, в результате которой была увеличена площадь указанных квартир, выразившаяся в том, что в помещении № 2 общей площадью 7,6 кв.м. выполнены строительные работы по возведению перегородки, в результате чего, образовалось новое помещение №9 общей площадью 1,5 кв.м., а общая площадь кухни уменьшилась и, фактически составляет 5,7 кв.м. В помещении коридора возведена глухая перегородка (без проемов), которая разделила спорный коридор на два помещения и ограничила доступ в коридор смежным сособственникам. К квартирам №1 и №5 присоединено помещение коридора общей площадью 20,9 кв.м. и помещение санузла площадью 3,0 кв.м. Таким образом, осуществляемая Р. реконструкция повлекла фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Применив положения части 3 статьи 36 ЖК РФ, в соответствии с которой, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, и установив отсутствие такого согласия, суд пришел к выводу, об отсутствии правовых оснований, для удовлетворения иска.

Кроме того, районный суд пришел к выводу о том, что истцом был выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку было заявлено требование о признании права собственности на коридор как объект недвижимости, что не предусмотрено законодательством.

5. Статья 41 ЖК РФ устанавливает правовой режим общего имущества в коммунальной квартире (помещения в коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты) как общая долевая собственность.

Учитывая вышеуказанное, а также положения статьи 247 ГК РФ, устанавливающие порядок реализации правомочий совладельцев относительно общего имущества, статья 41 ЖК РФ, конкретизирует, что разрешение вопроса относительно изменения размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

В рамках рассмотрения Евпаторийским городским судом Республики Крым гражданского дела № 2-51/2023, на разрешение суда был поставлен вопрос о приемлемости выделения в натуре в пользу истцов из состава коммунальной квартиры в целом двух изолированных комнат.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, судом, с учетом выводов проведенной по делу строительно-технической экспертизы, были установлены обстоятельства произведенной перепланировки, как в части предполагаемых к выделению двух комнат, так и в части общего имущества коммунальной квартиры, которое заключалось в установке дверных проемов, перегородок и изменения функционального назначения помещений.

Установив, что произведенные перепланировки были осуществлены в отсутствие необходимого согласования, то есть с пороком формы и порядка проведения таковых, суд посчитал невозможным разрешение вопроса о порядке распоряжения общим имуществом коммунальной квартиры, в том числе и посредствам выделения её доли.

Видится, что в рамках разрешения указанного вопроса, ставшего препятствием к разрешению заявленных истцами требований, в предмет обсуждения подлежит включению также и обстоятельства, касающиеся изменения размера общего имущества в коммунальной квартире, применительно к положениям статей 29 и 41 ЖК РФ.

Указанный подход свидетельствует о том, что до момента легализации произведенной перепланировки, коммунальная квартира в целом, в том числе и общие помещения таковой, нельзя признать такими, что могут быть введены в гражданский оборот в преобразованном состоянии.

В рамках рассмотрения Железнодорожным районным судом г. Симферополь Республики Крым иного гражданского дела № 2-1279/2019 о сохранении помещений коммунальной квартиры в перепланированном состоянии, было установлено, что переоборудованные в кухню и туалет помещения, являются помещениями общего пользования, которыми пользуются только истица со своей семьей. Данное переоборудование истец произвела до заключения с ней договора социального найма, документов о передаче в пользование и переоборудования помещений общего пользования у истицы не имеется, как и согласия сособственников помещений коммунальной квартиры.

Установив указанные обстоятельства, районный суд, с которым в последующем согласился и суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска с учетом несоблюдения стороной истца предусмотренного порядка распоряжения общим имуществом в коммунальной квартире.

6. Единственным основанием к реализации судебного порядка легализации самовольной перепланировки и (или) переоборудования, установленным жилищным законодательством (часть 4 статьи 29 ЖК РФ) является установление факта отсутствия нарушения прав и законных интересов граждан, произведенной перепланировкой и (или) переоборудованием, что, безусловно, означает, в том числе, и отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

Таким образом, при рассмотрении судами подобной категории дел, установление обстоятельств, связанных с наличием угрозы жизни или здоровья граждан, является самостоятельным и безусловным основанием к выводу о недопустимости легализации произведенной перепланировки.

Процессуальная функция по установлению подобного рода обстоятельств достигается, как правило, посредством реализации сторонами, в условиях состязательности гражданского процесса, своих процессуальных прав направленных на заявление ходатайств о назначении по делу строительно-технических экспертиз, выводы которых, подлежат оценке судом наряду с иными имеющимися в материалах гражданского дела доказательствами.

Так, в рамках рассмотрения Киевским районным судом г. Симферополь Республики Крым гражданского дела № 2-1483/2022 о сохранении квартиры в перепланированном, переоборудованном состоянии, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой, было установлено, что проведенная перепланировка и переустройство квартиры, градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам - не соответствует, в части частичного расположения помещения туалета над помещением жилой комнаты, расположенной на 4-м этаже, что, по мнению эксперта, угрозу жизни или здоровью граждан – создает. Указанное обстоятельство послужило основанием к отказу в удовлетворении заявленного иска, с чем согласился и суд апелляционной инстанции.

При этом, судом апелляционной инстанции в рамках проверки доводов апелляционной жалобы дополнительно был опрошен судебный эксперт, проводивший исследование, который пояснил, что перепланировка квартиры создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку в случае аварии канализационной системы в данной квартире, возможно попадание ее содержимого в жилое помещение нижерасположенной квартиры, над которым в процессе перепланировки жилья стороны истца и было сформировано новое нежилое помещение - туалет.

7. Следует отметить, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма, с учетом социальной значимости такового, и исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

Вопрос о допустимости расторжения договора социального найма, вследствие произведенных работ по самовольному переоборудованию либо перепланировке жилого помещения, урегулирован положениями статьи 29 ЖК РФ.

Перечисленные в статьях 83, 85 - 91 ЖК РФ основания к расторжению договора социального найма и выселению нанимателя из жилого помещения, не затрагивают вопроса о самовольном переоборудовании либо перепланировке жилого помещения.

В том числе и систематическое бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее к его разрушению, не следует понимать как целенаправленные действия, связанные с преобразованием объекта гражданских прав.

По общему правилу, наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

И только если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, о судебной легализации произведенной перепланировки и (или) переоборудования, принимает решение в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Предметом судебной деятельности по данной категории гражданских дел является факт установления того, имеются ли обстоятельства неисполнения нанимателем соответствующих работ по приведению жилого помещения в первоначальное состояние с учетом имевшего место акта реагирования со стороны государственных институций в отсутствие каких-либо уважительных и объективно препятствующих к этому причин, а также взвешивания соответствующих интересов сторон – публичного интереса компетентного органа (заявителя иска) и частноправового интереса нанимателя (владельца) допустившего нарушение соответствующих норм явившихся последствием признания произведенных работ самовольными.

Как и было указано ранее, положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, в указанном случае, также служат проявлением принципа пропорционального вмешательства со стороны государственных институций в сферу частноправового интереса собственника (владельца) допустившего нарушение соответствующих норм явившихся последствием признания произведенных работ самовольными.

Кроме того, учитывая особую роль договора социального найма в сфере жилищных правоотношений, посредствам соблюдения основополагающего права на жилище, а также категорию граждан, имеющих право быть обеспеченными соответствующим жильем, судам следует тщательно оценивать обстоятельства и причины неисполнения соответствующих предписаний компетентных органов, обстоятельства проведения самих работ по перепланировке и переоборудованию жилья, а также предпринятые нанимателями меры для целей реализации своих правомочий на судебную легализацию таковых.

8. Рассмотрение судами требования о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ (в отсутствие соответствующего согласования, выдаваемого компетентным органом, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Положения статьи 29 ЖК РФ из общего правила, устанавливающего обязанность лица, которое произвело самовольную перепланировку либо переоборудование, привести это помещение в прежнее состояние, устанавливают исключение, связанное с возможностью их легализации в судебном порядке.

Единственным основанием к реализации указанного порядка, направленного на упорядочивание гражданского оборота, что закреплено в части 4 статьи 29 ЖК РФ, является установление факта отсутствия нарушения прав и законных интересов граждан, произведенной перепланировкой и (или) переоборудованием, что в полной мере означает и отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

При этом, исходя из положений жилищного законодательства, закрепляющих права и устанавливающих круг законных интересов граждан собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме, а также общих положений и принципов гражданского права, суды правомерно учитывают и иные необходимые условия для целей реализации заинтересованными лицами вышеуказанного порядка судебной легализации произведенных перепланировок и (или) переоборудования.

В частности суды правомерно учитывают наличие либо отсутствие следующих фактов:

- соблюдены ли обязательные строительные нормы и правила, а также противопожарные и санитарные требования, предъявляемые к жилым помещениям (квартирам);

- реализовывало ли заинтересованное лицо свои права во внесудебном порядке, направленные на легализацию произведенных работ по перепланировке и (или) переоборудованию;

- заняты ли места общего пользования и, как следствие, уменьшилось ли общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома или же все изменения осуществлялись в границах стен квартиры, а изменение площади застройки, высоты и этажности здания не произошло;

- затронуты ли конструктивные элементы общего здания (многоквартирного дома), в том числе и несущие конструкции, и находиться ли они в работоспособном техническом состоянии, то есть, обеспечена ли их механическая безопасность и отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, вследствие гипотетического разрушения или потери устойчивости здания;

- влияние произведенных работ на целостность здания в целом и несущую способность его конструкций.

При принятии указанного иска к рассмотрению, судам следует осуществить распределение бремя доказывания на заинтересованную сторону, для целей установления вышеуказанных юридически значимых обстоятельств.

Для целей установления юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по требованиям заинтересованных лиц, по общему правилу, требуются специальные познания.

Для исполнения обязанности по достижению задач гражданского судопроизводства суд в соответствии с положениями статей 55 и 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наделен полномочиями, как самостоятельно добывать доказательства, имеющие значение для правильного разрешения спора, так и получать их от сторон спора в условиях состязательности гражданского процесса.

Процессуальная функция по установлению подобного рода доказательств достигается, как правило, посредствам реализации сторонами, в условиях состязательности гражданского процесса, своих процессуальных прав направленных на заявление ходатайств о назначении по делу строительно-технических экспертиз, выводы которых, подлежат оценке судом наряду с иными имеющимися в материалах гражданского дела доказательствами.

Устанавливая обстоятельства, связанные с тем, что проведенные перепланировка и (или) переоборудование не нарушают прав и законных интересов, а также прав иных лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не привели к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению работы инженерных систем, нарушению иных обязательных строительных норм и правил, а также противопожарных и санитарных требований, а сохранение помещения в измененном состоянии в ином порядке невозможно, суд, с учетом установленных обстоятельств дела, признает приемлемыми исковые притязания истца о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переоборудованном состоянии.

К аналогичным выводам, с учетом исследования материалов дела, а также выводов проведенных строительно-технических экспертиз, пришли суды при разрешении гражданских дел №2-1366/2020, 2-812/2021 (Киевский районный суд г. Симферополь Республики Крым), № 2-351/2023 (Железнодорожный районный суд г. Симферополь Республики Крым), № 2-1799/2022 (Центральный районный суд г. Симферополь Республики Крым).

Вместе с тем, встречались случаи, при которых возникшие спорные правоотношения разрешались судом лишь на основании представленных в материалы дела доказательств (ответов инвентаризационного органа по произведенной перепланировке) и без проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы. Указанное имело место в том числе и в рамках рассмотрения Центральным районным судом г. Симферополь гражданского дела № 2-2749/2022.

9. Вопрос применения судами к указанной выше категории споров срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Течение этого срока начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ с учетом разъяснений п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется, в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Руководствуясь положениями статьи 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).

В этом случае, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Принимая во внимание, что требования о признании реконструкции незаконной, тесно связаны с требованиями о сносе самовольных построек, а также, учитывая положения ст.222 ГК РФ, в соответствии с которыми, на самовольно реконструированный объект распространяются положения о самовольной постройке, при разрешении споров данной категории, судами, с учетом вышеприведенных положений действующего законодательства сроках исковой давности, а также позиции вышестоящего суда, изложенной в п.14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 года, к постройкам, не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности.

Таким образом, при разрешении споров, связанных с исследуемой категорией споров, и при решении вопроса о применении срока исковой давности, суды исходили из того, кем заявлены требования, к какому виду работ относятся спорные работы, а также того обстоятельства, создают ли проведенные работы угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении требований о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии (ч.4 ст.29 ЖК РФ), не применялись положения о сроке исковой давности.

10. Вопросы проведения судебной экспертизы при рассмотрении споров, связанных с легализацией самовольной реконструкции квартиры в многоквартирном доме.

Особую роль при рассмотрении подобного рода споров следует уделить и средствам доказывания в рамках сложившихся правоотношений.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов указанных в ней субъектов частного и публичного права.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учетом доводов и возражений сторон.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В продолжение реализации положений ст. 79 ГПК РФ судам следует создавать условия для установления фактических обстоятельств дела и ставить на обсуждение сторон, в том числе и путем разъяснения соответствующих прав, вопрос о назначении по делу соответствующего вида судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса поставленного в иске.

Следует заметить, что имели место случаи разрешения подобных гражданских дел в отсутствие в материалах дела исследования судебной экспертизы.

Так, в рамках рассмотрения Алуштинским городским судом гражданского дела №2-431/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партенит-Сервис» о признании пристройки незаконной, ее демонтаже, судом по делу были исследованы многочисленные письменные доказательства, подтверждающие, как факт осуществления ответчиком строительно-монтажных работ по ограждению части мест общего пользования (коридора) и оборудования нежилой пристройки (кладовки, площадью 1,50 х 2,30 м.) около стены своей квартиры с дверным проемом в пристроенную часть с последующим нарушением норм противопожарной безопасности (акты, сообщение и предостережение отдела надзорной деятельности регионального управления МЧС России, предписание инспекции по жилищному надзору), так и факт последующих действий, направленных на легализацию этих строений путем обращения в адрес жильцов многоквартирного дома.

Указанные доказательства, как обоснованно установил суд, всецело подтверждали факт уменьшения ответчиком мест общего пользования в отсутствие согласия на это всех без исключения собственников помещений многоквартирного дома. К тому же, вследствие действий самого ответчика (направленных на попытку легализировать выстроенный объект - кладовку) эти обстоятельства им фактически не оспаривалось.

В указанном случае следует признать обоснованной практику судов в рамках разрешаемого спора о демонтаже пристройки на местах общего пользования, по отсутствию необходимости ставить вопрос о назначении по делу еще и судебной экспертизы дополнительно к собранным доказательствам.

В остальном, суды учитывали необходимость установления юридически значимых обстоятельств, для выяснения которых требуются специальные познания в виде заключения по итогам проведения судебной экспертизы.

Как правило, на разрешение экспертизы судом ставятся вопросы о том, какие работы проведены собственником помещения, под какое понятие подпадает данный вид работ (реконструкция, перепланировка, переустройство), соблюдены ли требования строительных норм и правил, затронуто ли общее имущество многоквартирного дома.

Так, в частности, по делам № 2-2003/2024 и №2-725/2024 Ялтинским городским судом Республики Крым были поставлены аналогичные вопросы следующего содержания:

- были ли проведены реконструкция, перепланировка, переустройство жилого помещения - квартиры?;

- в случае, если были изменены параметры с увеличением площади жилого помещения, то указать, за счет чего это произошло, было ли при этом использовано, уменьшено общедомовое имущество многоквартирного дома?;

- соответствует ли состав помещений и общая площадь квартиры данным, отраженным в техническом паспорте, изготовленном бюро технической инвентаризации?;

- соответствуют ли квартира в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии градостроительным и строительным нормам и правилам, учтены ли требования санитарного и противопожарного законодательства? если не соответствуют, предложить варианты устранения нарушений;

- нарушает ли сохранение указанного жилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан?

При этом, в первом случае, производство экспертизы было поручено частной экспертной организации, тогда как по второму гражданскому делу – бюджетному учреждению.

В рамках рассмотрения Алуштинским городским судом Республики Крым гражданского дела №2-95/2024 по исковому заявлению М.С.Д. о признании реконструкции многоквартирного жилого дома незаконной, обязании совершить определенные действия, определением суда от 09.06.2023 года было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено частной экспертной организации.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

- соответствуют ли характеристики жилого помещения ответчика, в существующем виде, техническим характеристикам объекта недвижимости, содержащимся в правоустанавливающих документах на эту квартиру?

- установить период произведения реконструкция (переоборудования, переустройства, перепланирования) квартиры?

- соответствует ли произведённая реконструкция (переоборудование, переустройство, перепланирование) квартиры строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических норм, сейсмическим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, противопожарным требованиям, в том числе по составу помещений, оборудованию входов, размерам подсобных помещений, высоте помещений, наличию естественного освещения, изоляции воздушного шума, устройству систем водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции во внутридомовые системы, огнестойкости конструкций, планировочному решению и путям эвакуации?

- соответствуют ли характеристики реконструированного (переоборудованного, переустроенного, перепланированного) жилого помещения техническим характеристикам объекта недвижимости – квартиры?

- имеют ли конструкции стен перекрытий и перегородок в квартире деформации и трещины?

- пригодна ли реконструированная (переоборудованная, переустроенная, перепланированная) квартира для проживания граждан?

- подвергались ли при реконструкции (переоборудовании, переустройстве, перепланировании) квартиры переоборудованию, демонтажу несущие конструкции многоквартирного дома в целом?

- в результате реконструкции (переоборудования, переустройства, перепланировки) квартиры, каким образом и за счет чего произошло увеличение площади квартиры?

- занята ли при реконструкции (переоборудовании, переустройстве, перепланировке) квартиры часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом? Если да, то определить площадь занятия;

- создает ли реконструированная (переоборудованная, переустроенная, перепланированная) квартира угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права других лиц?

В целом, формулируемые судами вопросы были направлены на установление юридически значимых обстоятельств по делу, в том числе и с учетом специфики правового режима поэтажной собственности.

Проводя разграничение для целей выбора конкретного экспертного учреждения (частного либо бюджетного) следует указать следующее.

Правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве определяет Федеральный закон о государственной судебно-экспертной деятельности. Этим же законом в преамбуле установлено, что производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

В ст. 41 указанный федеральный закон закрепил право Правительства Российской Федерации устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Реализуя предоставленные федеральным законодателем полномочия, Правительство Российской Федерации издало Распоряжение №3214-р, утвердившее Перечень, а впоследствии и Распоряжение №3041-р, дополнившее Перечень разделом VIII.

Следовательно, ограничение на проведение отдельных видов экспертиз государственными судебно-экспертными организациями установлено непосредственно федеральным законодателем. При этом, Правительству Российской Федерации предоставлено право определить виды этих экспертиз.

Дела, связанные с самовольным строительством, имеют общественное значение и направлены на обеспечение общественной безопасности.

Правительство Российской Федерации с учетом возложенных на него полномочий и обязанностей, а также приведенных положений Федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности в целях исключения нанесения ущерба жизни и здоровью граждан, искажения облика объектов культурного наследия приняло решение о проведении судебных экспертиз по гражданским делам, связанным с самовольным строительством (строительно-техническая экспертиза), в государственных судебно-экспертных организациях, включив данный вид экспертизы в раздел VIII Перечня.

При этом, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Таким образом, если из материалов гражданского дела будет следовать, что предметом спора является вопрос по требованиям о самовольности объекта капитального строительства, то соответствующее исследование на стадии судебного рассмотрения может проводить лишь государственное судебно-экспертная организация.

11. Необходимость получения согласия всех без исключения собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества в рамках рассмотрения споров о легализации реконструкции помещения, в результате которой было затронуто и уменьшено это самое общее имущество, обусловлено особым правовым режимом поэтажной собственности, основные характеристики которого были приведены выше.

Указанное также следует оценивать и через конкуренцию наличия либо отсутствия согласований проектных решений муниципалитета. Так, согласование проектных решений, направленных на реконструкцию либо перепланировку помещения со стороны муниципалитета приставляет собой взаимоотношения заинтересованного лица в рамках публичных правоотношений, тогда как правовой режим общего имущества поэтажной собственности не может быть реализован без учета иных его обязательных элементов, описанных выше.

Учитывая изложенное, само по себе наличие согласованных проектных решений не является полным и всеобъемлющим решением возникающего вопроса, касающегося распоряжения общим имуществом всех совладельцев в составе поэтажной собственности многоквартирного дома.

В рамках гражданско-правовых споров о легализации реконструированных помещений по искам их владельцев районные суды обоснованно учитывали указанное обстоятельство.

Более того, необходимость получения согласия всех совладельцев помещений многоквартирного дома, была предусмотрена и в период правового регулирования, действующего до 2014 года, что следовало из положений статьей 369, 382, 391 Гражданского кодекса Украины, статьи 177 Жилищного кодекса УССР, а также статьи 42 Земельного кодекса Украины.

В предмет юридически значимых обстоятельств по вышеуказанным спорам входит обсуждение вопроса о том, какое конкретно имущество является общим в пределах конкретного многоквартирного дома, то есть предназначено для обслуживания дома в целом и использования всеми владельцами помещений, расположенных в нём.

Так, по рассмотренному Керченским городским судом Республики Крым гражданскому делу № 2-335/2024 по иску А.М.В. к администрации г. Керчи были удовлетворены исковые требования о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права на нее (апелляционная жалоба не поступала).

В основу принятого решения об удовлетворении иска судом был положен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором присутствовало 16 человек (собственники квартир и их представители), владеющие 604,38 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 76 % голосов. Указанным протоколом было принято решение о согласовании истцу как собственнику квартиры проведения перепланировки с пристройкой балкона общей площадью 37 кв.м.

В полной мере признать обоснованной соответствующую практику судов не представляется возможным, поскольку в указанном случае, императивно установленная Законом обязанность получения согласия всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение общего имущества соблюдена не была.

Согласно материалам другого гражданского дела № 2-62/2024, рассмотренного Ленинским районным судом Республики Крым, АО «УЖКХ Щёлкино» обратилось в суд с иском к Б.Е.П., Б.Р.А., в котором, с учетом уточненных требований, просило обязать ответчиков за счет собственных средств произвести демонтаж неправомерно возведенного подсобного помещения в виде тамбура на лестничной площадке возле квартиры.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела судом было установлено, что стороной ответчика не было представлено надлежащих доказательств согласия всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме на проведенную реконструкцию, являющуюся предметом судебного рассмотрения.

Так, районный суд учел, что представленный протокол общего собрания не содержал требуемого объема голосов всех совладельцев помещений многоквартирного дома для принятия соответствующего распорядительного решения (менее 100% от общего количества голосов в доме).

Следует отметить, что под распорядительным решением в данном случае понимается решение собственников помещений многоквартирного дома, которое имеет непосредственное прямое воздействие на их существующее право в сторону сокращения его объема.

Суд в рамках вышеуказанного гражданского дела также учел, что в протоколе общего собрания не были указаны сведения о всех лицах, принявших участие в собрании, их паспортные данные, позволяющие их идентифицировать; не приведены сведения о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвующих в голосовании; а также не приведены сведения о том, каким количеством голосов наделен каждый из подписавшихся лиц. Кроме того, в данном протоколе не указано общее количество голосов собственников, поскольку соответствующая графа не заполнена.

В целом, следует согласиться с подобным подходом в оценке подобного рода доказательств, поскольку в указанном случае в достаточной степени соблюдается проверка соблюдения императивно установленной Законом обязанности получения согласия всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение общего имущества.

В рамках другого гражданского дела, рассмотренного Евпаторийским городским судом Республики Крым (№2-182/2019), было установлено, что с иском о признании права собственности на реконструированную квартиру обратился её собственник, указавший на увеличение объемно-планировочных размеров занимаемого им жилья за счет возведенных пристроек.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на соответствие проведенной реконструкции обязательным требованиям и нормам, наличие имевших место согласований со стороны муниципалитета в части возведения пристроек, а также на наличие согласия иных совладельцев по вопросу проведенной реконструкции.

В указанном случае судам, кроме прочего, необходимо устанавливать соответствие полученных ранее согласований со стороны муниципалитета фактически осуществленным работам, поскольку формальное перечисление в судебном акте наличия соответствующих решений органа местного самоуправления о согласовании проведения реконструкции без надлежащей оценки таковых может привести к отсутствию должного судебного контроля по иску заинтересованного лица.

Следует отметить, что и подобное формальное перечисление в качестве одного из доказательств листа согласования с иными совладельцами проведенной реконструкции без учета действенной проверки действительности соответствующих волеизъявлений также не будет способствовать установлению всех юридических обстоятельств спора, а также противоречить принципу беспрепятственной реализации своих прав иными совладельцами помещений в многоквартирном доме. В этой связи судам следует истребовать также и информацию обо всех собственниках помещений.

Более того, в указанном случае также следует давать оценку и конкуренции наличия соответствующего согласования со стороны муниципалитета, а также конструкции правового режима поэтажной собственности, предполагающего необходимость затребования согласия всех без исключения совладельцев помещений общего многоквартирного дома.

12. Разрешая вопрос о допустимости оставления без движения исков о легализации самовольно реконструированных объектов следует указать следующее.

По общему правилу, изменение линейных размеров помещения, путем его увеличения в результате добавления новых помещений свидетельствует о проведении реконструкции.

Осуществление действий по реконструкции помещения без отражения результата таковой в публичном реестре прав (ЕГРН) предполагает не введение в гражданский оборот оконченного строительством / реконструкцией объекта. Отсутствие же у объекта недвижимости подобного признака может свидетельствовать о самовольности осуществленной реконструкции.

Механизм легализации объектов самовольного строительства в судебном порядке предусмотрен статьей 222 ГК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный или в некоторых случаях уведомительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В связи с указанным, доказательствами подтверждающими заявленные истцом требования в подобных спорах являются, в том числе, доказательства соблюдения градостроительных, строительных, противопожарных и иных необходимых норм и правил, а также доказательства отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ, судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

Указанная позиция в полной мере согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года).

Так в практике районных судов имели ли место случаи оставления без движения исков о признании права на самовольно реконструированные объекты в связи с не предоставлением истцом доказательств принятия мер, направленных на легализацию реконструированного объекта во внесудебном порядке, в том числе, если изменения в объекте уже осуществлены.

21.08.2024 года в Джанкойский районный суд Республики Крым поступило исковое заявление М.А.А., М.Г.М., М.О.А. и Т.М.А. о сохранении квартиры в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде вследствие возведения к ней пристройки, признании права собственности на недвижимое имущество (материал №9-222/2024).

Определением судьи от 23.08.2024 года данное исковое заявление было оставлено без движения, ввиду того, что стороной истца не приложены к иску доказательства в подтверждение принятия мер, к получению согласований и разрешения на реконструкцию спорной квартиры в уполномоченный государственный орган Республики Крым.

В рамках другого материала (№9-20/2024) в Евпаторийский городской суд Республики Крым был подан иск М.В.В. о сохранении квартир в реконструированном виде.

Оставляя без движения поступившее исковое заявление о сохранении квартир в реконструированном виде, а также признании за истцом права собственности на переустроенную квартиру, судья исходил из того, что по вопросу получения разрешения на строительство и вводу объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке, в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка истец не обращался, а представленные светокопии решений муниципалитета свидетельствовали о непредставлении необходимого пакета документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов.

В указанной связи, для целей установления единых подходов в формировании соответствующей правовой позиции, имеется необходимость заметить следующее.

По общему правилу, разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года) являются актуальными.

Приведенное выше разъяснение о необходимости выяснения вопроса о принятых заявителем мерах по легализации самовольной постройки направлено на то, чтобы судебный порядок являлся исключительным способом легализации самовольной постройки и применялся лишь тогда, когда все иные меры были исчерпаны и сохранение самовольной постройки во внесудебном порядке невозможно.

Вместе с тем следует учитывать наличие либо отсутствие необходимости осуществления сторонами спора действий, связанных с легализацией строительства в административном порядке.

Так, необходимо учитывать положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, которая имеет исчерпывающий перечень случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.

В свою очередь, как это предусмотрено ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Между тем, признание права согласно ст. 12 ГК РФ является одним из способов защиты нарушенного права, его применение судом нарушать закон не может. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку как способ защиты права прямо указано в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом несогласие суда с достаточностью предпринятых мер по легализации объекта самовольного строительства, должно быть мотивировано в судебном акте и не носить формальный, а порой фактически и заградительный эффект для целей реализации такого фундаментального права как доступ к правосудию.

Указанное предполагает необходимость принимать во внимание все без исключения представленные обращения заявителя иска в различные органы и не ограничиваться формальным отклонением таковых без установления действенного способа реализации права.

Также следует учитывать, что оценка достаточности доказательств присуща стадии процесса, следующей за стадией принятия иска к производству суда – предварительное судебное заседание, тогда как отражение результатов соответствующей оценки производятся судом лишь при принятии им решения (статьи 67, 196, 198 ГПК РФ).

В этой связи следует заметить, что предъявление встречного иска о легализации самовольного строения в рамках уже заявленного требования о сносе / демонтаже возведенного объекта строительства, по сути представляет собой один из способов защиты от выдвинутого требования, а потому и предъявление к нему повышенного стандарта доказывания при проверке достаточности мер по легализации объекта строительства на стадии его подачи, фактически приведет к нарушению принципа беспрепятственной реализации своих прав, а также правовой определенности при уже имеющемся гражданско-правовом споре.

13. При рассмотрении подобных споров (о сохранении помещений в многоквартирном доме в реконструированном состоянии либо о приведении соответствующих помещений в первоначальное состояние) следует учитывать вопросы, касающиеся формирования земельного участка под многоквартирным домом.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, где расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений частей 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее также - Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, где расположен многоквартирный дом. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 16 Вводного закона образование указанного в части 3 данной статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проект межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 года № 12-П, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, то органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Указанное предполагает необходимость учета площади земельного участка, необходимой для обслуживания многоквартирного дома, в том числе и при отсутствии сведений о формировании придомовой территории в публичном реестре прав на недвижимое имущество.

В рамках гражданского дела № 2-741/2024, рассмотренного Феодосийским городским судом Республики Крым при разрешении вопроса о легализации реконструированной квартиры суд первой инстанции учитывал факт её нахождения в границах общего земельного участка, как они сформированы в государственном кадастре недвижимости.

Аналогичные рассуждения были положены в основу решения принятого и по результатам рассмотрения гражданского дела №2-1576/2024 Евпаторийским городским судом Республики Крым.

14. Также следует отдельно рассмотреть вопросы, касающиеся приемлемости рассмотрения исковых требований о фактическом выделении из общего имущества помещений в виде отдельных квартир или же признания отдельно стоящих квартир, как они поименованы в инвентаризационных документах в качестве жилых домов.

Федеральным законом от 21.12.2021 года №430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ГК РФ был дополнен главой 6.1, регулирующей, в том числе образование недвижимых вещей.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года) содержит разъяснения, из которых следует, что на основании пункта 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно пункту 7 статьи 141.4 ГК РФ правила данного кодекса о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Аналогичный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023 года).

В силу положений пункта 3 ст. 141.4 ГК РФ, помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы, в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи.

Для целей рассмотрения подобных споров следует устанавливать вид разрешенного использования земельного участка под общим объектом недвижимости, функциональную зону расположения участка по Правилам землепользования и застройки, технические характеристики планируемого к выделению (обособлению) объекта, а также его соответствие обязательным нормам и правилам для соответствующего вида объектов. В этой связи, для целей установления всех юридически значимых обстоятельств по делу, следует разрешать вопрос о проведении соответствующей строительно-технической экспертизы.

Нельзя также не учитывать и необходимость приведения общего объекта к единому целевому назначению, что предполагает учет правового режима иных находящихся в общем домовладении помещений, а также вид их инвентаризации. В этой связи будет уместным рассуждать о возможности применения принципа правовой определенности и равенства участников гражданских правоотношений.

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Республики Крым